Yk Gama Yapı Mühendislik
KENTSEL DÖNÜŞÜM
Kentsel dönüşüm yasasının amacı; başta deprem olmak üzere, sel, heyelan, kaya düşmesi, çığ vb. afet riski altında bulunan bölgelerin ve risk dışında kalan, ekonomik ömürlerini tamamlamış, eski ve hasarlı binaların tasfiyesi ve yerine, sağlıklı, güvenli, standartlara uygun yaşam alanlarının oluşturulması ve olası afetlerde can ve mal kayıplarının önlenmesidir.
Afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde, fen ve sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmek üzere iyileştirme, tasfiye ve yenilemelere dair usul ve esasları belirlemek amacıyla 31/5/2012 tarihinde 6306 Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunun resmî gazetede yayımlaması ile kısaca Kentsel Dönüşüm şeklinde gündemimize girdi.
Her üretim sürecinde olduğu gibi kentsel dönüşüm sürecinde de sürecin girdileri ve çıktıları olmaktadır. Girdilerimiz arsa ve varsa üzerindeki afete dayanıksız yapılar, çıktılarımız ise kanun ve yönetmeliklere uygun bir şekilde inşa edilmiş yapılardır. Görüldüğü gibi iki farklı durumun anlaşılabilir ortak bir birimde izah edilip dönüşüm parametrelerinin oluşturulması gerekmektedir. SPK lisanslı değerleme kuruluşları tarafından hazırlanan değerleme ve danışmanlık raporları vasıtasıyla belirlenen parametreler bu iki durum arasında adil geçişi sağlayacaktır.
Kentsel Dönüşüm kapsamında yapılan değerleme ve danışmanlık rapor türleri amacına göre farklılık göstermektedir. Rapor türleri ve kullanım amaçlarını aşağıda kısaca açıklayalım.
Arsa Payı Etüd Raporu; Kat irtifakı kurulum aşamasında arsa paylarının tespiti kat mülkiyeti kanununa göre ilgili bağımsız bölümün şerefiye özelliklerine göre belirlenen değerinin toplam gayrimenkul değerine oranı şeklinde belirlenmesi gerekmektedir. Kat irtifakı kurulumunda genel olarak bu kurala uyulmaması nedeniyle arsa payı düzeltim davalarında çok yüksek oranda kat irtifakı bozularak arsa payları düzeltimi yapılmaktadır.
Mevcut Durum Değer Tespit Raporu; Kentsel dönüşüm süreç başlangıcında her malikin hukuki durumunun tespit edildiği ve değerinin tespit edildiği değerleme raporudur. Maliklerin Kentsel dönüşüm öncesi hakları ve değerinin gösterimi için hazırlanmaktadır.
Proje Değer Tespit Raporu; Kentsel dönüşüm sürecinde mal sahiplerine önerilen projede bağımsız bölüm bazında tespitlerin yapılarak değerlemesinin yapıldığı değerleme raporudur. Girişimci veya Müteahhit kuruluşun mal sahiplerine yapmış olduğu önerilerinin anlaşılması hak sahipliği dağılım önerilerine temel teşkil etmesi için hazırlanmaktadır.
Hak Sahipliği Öneri Dağılım Raporu; Kentsel dönüşüm süreç paydaşları mal sahipleri ile girişimci/müteahhidin bağımsız bölüm bazında anlaşmaya varılmış sözleşme şartları dikkate alınarak öneri dağılımlarının yapıldığı raporlama şeklidir. Tüm paydaşların görebileceği şekilde mevcut durumu, proje durumu ve sözleşme maddeleri, dağılım kriterlerinin anlatıldığı öneri dağılım tablosunun oluşturulması amacıyla hazırlanmaktadır.
Fizibilite Raporu; Kentsel Dönüşüm projesinin uygulanabilirliğinin tespit edildiği raporlardır. Yapılacak/yapılabilecek projenin piyasa koşulları ile uyumlu olarak uygulanabilir olup olmadığının irdelendiği ve uygulanabilirliğine ilişkin önerilerin yer aldığı raporlardır. Karar verici paydaşların karar verme öncesinde mevcut görünümü anlaması amacıyla hazırlanmaktadır.
Kentsel dönüşümde sürecin en çok tıkandığı nokta maliklerin dönüşüme en az 2/3 oranında rıza göstermesi aşamasıdır. İhtiyaç duyulan kısımlarda değerleme ve danışmanlık hizmetlerimizle sürecin şeffaf güvenilir olarak yürütülmesini sağlayacaktır.